马来西亚房地产领域最新5大主题

　　据马来西亚黄氏星展唯高达研究指出，2013年马来西亚房地产领域将由5大主题带动，为领域带来活力和价值重估。马来西亚房产网（http://www.fangmy.com/）了解到5大主题分别是：1）更多房产信托（REIT）的设立、2）大马依斯干达特区（Iskandar Malaysia）的蓬勃发展、3）新铁路路线的工程，4）政府大规模的重建计划，以及5）房地产公司并购或私有化活动。

　　受益于市场看好全球经济将在今年复苏，黄氏星展唯高达研究分析员余美慧预计，大马在2013全年的房地产销售量将继续升3%。

　　2013年房地产价格料扬3%

　　回顾2012年首9个月，大马房地产新房屋贷款申请按年增加2%，销售按年上涨3%，达1亿零700万令吉。

　　余美慧表示，估计今年的房地产价格还将上扬3%，第二家园身份mm2hplan贷款额度一般为70至80%。无论如何，有地产业和位于黄金地段的产业则因为供应减少，预料将继续受追捧。二手屋市场或许受到保守的银行估值影响，但新屋市场却似乎不受影响，就算基准价格创新高，发展商的销售量将会依然保持强劲。

　　放贷能力高

　　余氏相信，2013年银行将会更严谨，但在以产业作抵押及产业价格上涨的趋势下，银行将会继续批出房屋贷款。

　　同时，目前银行的贷款对存款比例（LDR）才处于81%，而不良抵押贷款的数量也正减少中，因此银行的放贷能力还是很高。

　　“我们也发现外资银行对持有强稳资产负债表的客户抱持较宽容的态度，就算他们已超出债务比例上限。”她补充，房贷率也维持着竞争力，处于基本贷款利率（BLR）-2.4%或-4.2%的低水平，而贷款年期也依然宽松（40年或70岁，视何者较短）。

　　大部份的发展商也都在施工期间，提供免利息配套或诱人的折扣、赠品等，以吸引更多的买家。

　　此外，黄氏星展唯高达研究仍然对房产信托的收益率和成长抱持正面看法，但估值已经提高，对实际净资产价值（RNAV）平均45%的折价，接近历史平均水平；但0.8倍的价格对账面价值（P/BV）则低于历史平均水平。

　　黄氏星展唯高达研究认为，潜在的首次公开售股（IPO），如IOI产业上市，将为领域注入活力。

　　分析员认为，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）已经超卖；永泰大马（WINGTM，2976，主板产业股）则被市场忽略，其零售业务和槟城的大众住宅市场，都是尚未被发掘的瑰宝。

　　至于零售产业信托的控股公司，双威（SUNWAY，5211，主板产业股）和怡保花园（IGB，1597，主板产业股），都以大折价交易。

　　分析员首选股为KLCC产业（KLCCP，5089，主板产业股），假设可将阳光广场（Suria Mall）注入合股房产信托，其实际净资产价值将可提高16%，至每股8.70令吉，具有39%上行空间。

　　展望2013年　并购私有化料频传

　　展望2013年，黄氏星展唯高达研究列出了房地产市场5项值得留意的主题：1）成立房产信托、2）新铁路路线、3）政府重建计划、4）大马依斯干达特区，以及5）并购或私有化活动。

　　1.成立房产信托

　　由于全球经济的不确定性，房产信托凭着其盈利弹性和较高的收益率，受到市场追捧，同时被当作对冲通货膨胀的工具。

　　尤其是大规模的零售房产信托，表现更是超越其它大马房产信托和富时大马综合指数，甚至以高于新加坡房产信托的溢价进行交易。

　　大马零售房产信托比新加坡更具成长潜能，主要因为拥有较强的续租租金以及更多的收购管道。

　　“我们预测，在投资者强大的购兴和税收优惠扶持下，将鼓励更多的大马零售房产信托陆续被推出，使其价值能够获得全面释放。”

　　余美慧透露，许多主要的商场仍然由房地产发展商或企业集团私人持有，意味着房产信托拥有潜在且强大的资产注入管道。

　　在房产信托方面拥有潜能的发展商，包括：

　　KLCC产业（KLCCP，5089，主板产业股）

　　KLCC产业变身合股式房产信托（stapledREIT）的重组计划获得市场看好，其价值在过去2个月被大幅地重新评估。

　　如果KLCC产业把阳光广场（SuriaKLCC）也注入房产信托内，预计将有助提高实际净资产价值（RNAV）16%，至每股8.70令吉。

　　该广场的最新估值为44亿令吉，净可租用面积（NLA）达110万平方英尺。此外，持有该广场的60%股权的KLCC产业正计划扩建更多的零售空间。

　　莫实得控股（BSTEAD，2771，主板种植股）

　　莫实得控股持有2家位于珍珠白沙罗（Mutiara Damansara）的购物中心–TheCurve及宜家（IKEA），共值13亿令吉，净可租用面积达110万平方英尺。这2家购物中心皆能够被注入为房产信托。若成功落实潜在的房产信托计划，莫实得控股或会将其位于葛京路（Jalan Cochrane）捷运站附近的新广场计划也包括在内。

　　WCT有限公司（WCT，9679，主板建筑股）

　　WCT有限公司目前正建立其零售商场组合，以增加经常性收入基础，从2011年的15%增加至2016年的25%。

　　届时，该集团旗下将拥有3家足以注入为房产信托的大规模商场，即去年5月开幕的佰乐泰购物商场（Paradigm Mall）（净可租用面积68万平方英尺）、今年首季竣工的吉隆坡第二国际机场（KLIA2）零售（净可租用面积35万平方英尺，35年的特许经营权），以及预计2017年竣工的华联商场（OUG Mall）（净可租用面积100万平方英尺）。

　　四海栈控股（See Hoy Chan）

　　可能挂牌上市的四海栈控股近期翻新旗下的万达广场（1 Utama），预计价值达30万令吉，净可租用面积达200万平方英尺。同时，也不排除万达广场可能与邻近的5星级万达酒店（One World Hotel）以及两座First Avenue办公楼一起注入成为房产信托。

　　大城市（BRDB，1473，主板产业股）

　　近期被私有化的大城市，目前正为其刚新装修完毕的孟沙购物中心（Bangsar Shopping Centre）进行招标工作。

　　大城市旗下产业同时包括吉隆坡CapSquare广场及柔佛的Permas Jusco广场。

　　另外，余美慧表示，不排除会有更多的外资公司来马推出房产信托。例如，早前新加坡的凯德商用产业（Capita Malls Asia）成立嘉德大马房地产信托（CMMT，5180，主板房产信托股）。更多的房产信托以新的基准收益率推出，以及正面的监管政策改善，相信将进一步为房产信托领域带来重估。

　　2.新铁路路线

　　预计在2017年7月竣工的第一期捷运工程（MRT1）进展符合预期，共230亿令吉的建筑合约也已派发其中的200亿令吉。

　　至于第二和第三捷运工程，目前已进入最后的规划与评估阶段，路线和车站位置预计将在明年公布。

　　根据去年公布的城市铁路网络规划草案，潜在的捷运交汇站包括冼都（Sentul）、白沙罗市中心（Pusat Bandar Damansara）、敦拉萨金贸中心（TRX）以及双溪毛糯大马树胶研究院（RRIM）。

　　余美慧相信，位于吉隆坡市中心边缘的主要捷运交汇站将拥有最高的上涨空间。杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板产业股）、雪兰莪实业（SPB，1783，主板产业股）以及国浩置地（GUOCO，1503，主板产业股）将成为最大受益者。

　　虽然距离竣工依然还有一段时间，但所涉及的土地将开始浮现升值。

　　原有的土地持有人拥有更强的定价优势，如实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和双威皆把捷运工程的溢价，纳入新项目的售价内。

　　另外，目前仍处探讨阶段的新马高速铁路系统（HSR），预计耗资200亿至250亿令吉，以公私联营伙伴方式进行。

　　若没有受到大选影响，政府料将在今年中旬进行资格预审的招标工作。

　　游客量将提升

　　在完成此铁路系统后，从新加坡到吉隆坡的行程将从目前的6小时车程，缩短至仅90分钟。

　　余美慧认为，这将带动两地的游客量，而相比新加坡产业市场，有着极大折价的吉隆坡产业，也将被重新估价。

　　在吉隆坡市中心持有大规模土地的业者，如KLCC产业、杨忠礼置地、永泰大马、实达集团、马资源（MRCB，1651，主板建筑股）及达全球（TAGB，5158，主板产业股），将从中获益不浅。

　　在进行中的轻快铁（LRT）延长工程，预计在2015年竣工，届时路线将到达梳邦USJ、蒲种以及莎阿南Glenmarie。

　　森那美（SIME，4197，主板贸服股）、IOI产业（IOI Properties）和岛屿（IP）将会是最大受惠者。高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）及UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）在蒲种和Glenmarie也各自拥有发展项目。

　　3.政府重建计划

　　「估计在大选尘埃落定后，政府将公布双溪毛糯大马树胶研究院、敦拉萨金贸中心、新街场的大马镇（Bandar Malaysia）以及武吉免登综合城（Bukit Bintang City Centre）等，4项高规格政府重建项目的更多详情。」

　　占地2330英亩的双溪毛糯大马树胶研究院土地，总发展价值达100亿令吉。

　　大马树胶研究院的土地重建计划成功率，取决于雪州政府批准大蓝图中的交通枢纽以及160英亩绿色公园的发展。

　　马资源、帝沙花园城（Desa Park City）、实达集团和成隆机构（DIJACOR，5401，主板产业股）被视为此项目的夺标领先者。敦拉萨金贸中心占地80英亩，总发展价值达260亿令吉。虽然吉隆坡大量的办公室供应令人担忧，但该贸易中心能够依赖其策略性的地点、计划中的捷运交汇站，以及2012年财政预算案所公布的特别津贴，在竞争中脱颖而出。

　　其它的重建计划还包括进行中的葛京路项目。

　　莫实得控股早前以1亿零700万令吉，从母公司手中购得该地段，并计划重复珍珠白沙罗的成功案例。

　　宜家也承诺在当地兴建一家120万平方英尺的零售商场。通过政府重建计划，官联或土著相关企业，以及拥有强劲品牌的发展商，都会是潜在的受益者。

　　4.大马依斯干达

　　随着强劲的投资流入大马依斯干达特区，2012年首11个月的承诺投资已高达204亿令吉，各领域迄今的总投资数额达到1051亿令吉。当中64%的投资数额或677亿令吉为国内投资，其余的375亿令吉则来自海外。

　　余美慧看好大马依斯干达将引起国内和海外发展商的兴趣，其中玛迪尼（Medini）的售价从一年前的每平方英尺38令吉，暴涨至每平方英尺200令吉，便充分显示出这一点。2012年被视为是努沙再也（Nusajaya）的引爆点。此外，新加坡腾飞集团（Ascendas Group）的加入，也被视为吸引更多商业活动到来依斯干达的催化剂。腾飞集团将以9年，分3个阶段的时间，在368英亩的地段设立高科技园区。

　　与腾飞集团的合作，有助UEM置地（UEMLAND，5148，主板产业股）扩大其品牌、市场占有率以及工业客户群。

　　新加坡方面，如果当地政府推出更多租赁或购买工业土地的条规，又或者限制外劳人数的流入，余美慧预测当地许多的中小型企业，将转向依斯干达。虽然价格在过去数年大幅升值，但努沙再也的工业土地依然保持高企的需求量。同时，中国产业发展商也前来分一杯羹。

　　碧桂园早前以9亿令吉的价格，从IskandarWaterfront控股手中收购位于金海湾（Danga Bay）55英亩的黄金海滨土地。此项交易也改写了依斯干达土地交易的价格基准。现碧桂园大力在中国推行第二家园mm2hplan推广会，为来大马投资房产蓄力。

　　过去两个月，依斯干达的游客量激增，相信与乐高乐园（Legoland）和公主港（Puteri Harbour）家庭主题乐园的开幕有关。

　　乐高乐园在学校假期期间周末的参观人数达到每天1万5000人，柔佛许多酒店也纷纷爆满。

　　即将开幕的商贸酒店（Traders Hotel）与乐高乐园酒店料将改善依斯干达的酒店供不应求问题。余美慧认为，在依斯干达拥有大规模的将成为最大赢家。

　　UEM置地凭着在努沙再也的1万1000英亩地库，在当地急升的地价中受益最深。

　　Iskandar Waterfront控股手中的4000英亩地库也不容忽视；双威（SUNWAY，5211，主板产业股）和吉星机构（CRESNDO，6718，主板产业股）也分别在当地持有1470英亩及3000英亩的地库。

　　5.并购或私有化

　　大马房地产领域在去年全年成长6%，在估值吸引之下，发展商或者会选择收购公司股权以获得土地，而非去竞标收购地库。

　　“并购面对的课题，如价格、集资、监管部门的批准、控制以及协同效应方面，都是需要解决的。”余美慧补充，大股东们也将藉此机会，对流动性差但资产价值高，而且被低估的公司进行私有化。

　　近期房地产领域的并购活动包括UEM置地与阳光（Sunrise）、双威控股与双威城（SunwayCity）、森那美与依恩奥（EO，3417，主板产业股）、Iskandar Waterfront与地不佬盛大（Tebrau，1589，主板产业股），还有目前商讨中的马资源与Nusa Gapurna；而私有化方面则有大城市。这些收购出价平均在价格对资产价值1.1倍，比最后交易价格平均具17%溢价。

　　「我们不排除部份被私有化的公司将在重组后重新挂牌上市，如IOI产业、大城市（以产业信托方式），以及岛屿-彩虹企业（Pelangi）-八打灵花园（Petaling Garden Bhd）。岛屿、彩虹企业和八打灵花园，可能会被注入森那美或实达集团，进而成为全马最大的发展商。」

　　对于潜在并购或私有化目标，余美慧列出3项标准：一，拥有优质的资产，如巴生谷、槟城和依斯干达一带。二，具吸引力的估值。三，大股东持大批股权。据上述标准，符合潜在私有化目标包括国浩置地、雪兰莪实业、怡保花园（IGB，1597，主板产业股）等。